Achat ou vente en viager : les avantages et les règles

Le viager est une vente immobilière qui se fait entre un vendeur et un acheteur.

Le vendeur, appelé le crédirentier, perçoit une rente mensuelle jusqu’à son décès.

L’acheteur, appelé débirentier, devient alors propriétaire du bien immobilier. Mais il existe deux types de ventes en viager : la vente en viager libre et la vente en viager occupé. Nous allons voir çà de plus près.

Les avantages de l’achat ou vente en viager

L’achat ou vente en viager est un mode d’acquisition qui consiste à acheter ou vendre un bien immobilier contre une rente, appelée la « rente viagère ».

Il s’agit d’un contrat de vente immobilière régi par les articles 1968 et suivants du Code civil. Ce type de transaction peut être une alternative intéressante pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en profitant des avantages fiscaux liés au logement loué nu.

Le principe est simple : le propriétaire vend sa maison à un acquéreur contre le versement d’une somme déterminée, appelée « rente viagère », dont il devient le locataire. De ce fait, le propriétaire ne perd pas son bien immobilier et continue de percevoir des revenus (même après la mort).

L’acheteur bénéficie quant à lui d’un avantage fiscal important car il n’est pas imposable sur les revenus locatifs perçus pendant la durée du bail conclu avec le propriétaire.

Il doit tenir compte des frais engendrés par l’opération (taxes notariales, commissions versées aux établissements financiers) afin de calculer le montant net qu’il récupèrera au moment de la vente. débirentier

Explication des risques associés à la vente en viager

Le viager est une transaction immobilière qui consiste à acheter un bien immobilier en échange d’un versement initial et d’une rente, appelée bouquet.

Le versement initial peut être constitué d’un capital, ou de la vente d’un autre bien immobilier.

Le prix du bien immobilier est déterminé par l’espérance de vie du vendeur et le montant de la rente.

La rente payable mensuellement sera calculée selon un barème prédéfini : l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat viager, sa durée de vie estimée, ainsi que le montant du bouquet.

Il faut savoir que le prix final correspondra au montant des versements effectués par l’acheteur (le bouquet) plus les éventuelles révisions annuelles obligatoires, c’est-à-dire les indexations liées à l’inflation. Si le vendeur est propriétaire depuis plusieurs années et qu’il souhaite mettre son bien en vente, il doit faire connaître son souhait aux potentiels acquéreurs avant la fin de son bail locatif ou avant sa retraite afin d’anticiper ses besoins financiers futurs. Par exemple si une personne possède un logement qu’elle louait 500 € / mois pour une durée maximale de 30 ans (environ 15 000 €), elle devra payer chaque mois 500 € pendant toute sa vie à partir de 75 ans jusqu’à ce qu’elle décide de mettre fin à ses obligations contractuelles ou jusqu’à sa mort). En cas d’achat en viager occupé, le vendeur restera occupant jusqu’à son décès. débirentier

Les principaux types de bail viager

Le bail viager est un contrat de location d’un bien immobilier qui permet au locataire, appelé le « crédirentier », de continuer à occuper ce bien moyennant une redevance ou un loyer. Ce type de bail peut être conclu pour une durée déterminée (bail viager classique) ou non déterminée (bail à vie).

Il existe différents types de baux viagers : Le bail viager classique ; Le bail viager libre ; Le bail viager occupé ; Le bail à construction. débirentier

Les principales règles régissant l’achat en viager

L’achat en viager est une solution de plus en plus utilisée.

L’acquisition d’un bien immobilier dans ces conditions peut être un bon moyen de se constituer progressivement un patrimoine, tout en percevant des revenus complémentaires. Cependant, l’achat en viager nécessite le respect de certaines règles pour éviter les déconvenues et les litiges.

La première chose à faire est de s’assurer qu’il existe bien un contrat de vente entre le vendeur et l’acheteur.

Il faut donc vérifier que ce contrat stipule clairement la possibilité de mettre fin au contrat avant son terme, ainsi que les différents cas qui permettent à l’acheteur d’y mettre fin (décès, invalidité). Par ailleurs, il est important d’être vigilant quant aux clauses suspensives ou résolutoires du contrat : si elles ne sont pas rédigées correctement ou si elles ne sont pas valables juridiquement, elles peuvent rendre caduc le contrat et annuler la vente. Enfin, il est essentiel que le prix convenu soit fixé librement par les parties au moment de la conclusion du contrat. débirentier

Comment déterminer la valeur d’un bien en viager

Afin de déterminer le prix d’une vente en viager, il est important de prendre en compte plusieurs données : Le montant du bouquet L’espérance de vie du vendeur La durée du contrat Le montant du bouquet et l’espérance de vie sont les critères qui permettent de fixer le prix d’achat.

Ils représentent la majorité des charges liées à l’acquisition et au financement d’un bien immobilier. En général, lorsque la personne achète un bien immobilier à crédit, elle doit verser une somme appelée « bouquet » pour obtenir une partie du prix d’achat. Ce bouquet peut être financier ou correspondre à un versement immédiat en espèces.

Il faut savoir que le montant du bouquet est souvent fixe, car cela permet aux vendeurs de connaître son coût avant même la signature d’un contrat.

Lorsque le vendeur n’a pas besoin d’argent pour acheter sa résidence principale, il peut procéder par un paiement étalé sur plusieurs annuités (appelée rente) afin de ne pas payer immédiatement le prix total de son logement. Dans ce cas-là, il est possible qu’il ait besoin d’argent pour faire face à des dépenses courantes telles que la réparation et l’aménagement intérieur ou extérieur, les impôts locaux… Les charges liées à la résidence principale deviennent alors trop élevés pour permettre au vendeur un paiement étalé sur plusieurs annuités (rente). débirentier

Comment régler un bail viager

Lorsqu’une personne décède, le bail se poursuit automatiquement pour le compte de ses héritiers. Cependant, ces derniers peuvent choisir de ne pas donner congé au locataire et ainsi prolonger la durée du contrat. Pour régler un bail viager, il faut que les parties soient d’accord sur l’indemnité à verser au locataire. Ce dernier doit également être consulté avant la conclusion du bail.

Le nouveau propriétaire doit notifier le locataire de son intention de reprendre le bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d’huissier en respectant un préavis de 6 mois minimum. Si le locataire est âgé, il peut demander à ce qu’un état des lieux soit effectué avant la reprise du bail. Dans tous les cas, il faut savoir que lorsque le locataire est âgé ou handicapé, la loi fixe une indemnité minimale qui ne peut être inférieure au loyer moyen des habitations similaires situés dans un périmètre géographique restreint proche du logement loué (art L631-7 du Code rural).

Il n’existe pas de référence officielle quant à l’indemnité à verser au locataire en cas de résiliation anticipée ou en fin de bail. Elle est fixée librement entre les parties et doit tenir compte des circonstances particulières liée à chaque situation (âge, handicap. ). débirentier

La vente en viager est un contrat qui permet à l’acheteur d’acquérir un bien immobilier, moyennant le versement d’une rente jusqu’au décès du vendeur. Cette rente n’est pas imposable, et le prix de vente peut être inférieur au prix du marché. Ce type de transaction est souvent utilisée par les personnes âgées souhaitant une aide financière pour vivre confortablement ou par des personnes ayant besoin d’un revenu complémentaire.